房价涨幅收窄，2021H1 成交放量：

2015-2016 年苏州楼市进入快速上行 通道，2016 年末销售均价较 2015 年初增长约 83.3%。但苏州在调控政策 上“先人一步”，最早于 2016 年 10 月出台严格的限购限贷政策，接连调 控后房价涨幅明显收窄，2017 年以来楼市整体运行平稳。经历 4 年盘整 后，2021H1 成交有所放量，全市累计销售面积同比增长 19.2%，较 2019 年同期增长 20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近 5 年 2 区合计供应面积、销售面积约占全市区的 50%。板块热度方面，各片 区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园 区奥体板块为近年新晋热门。

2020 年以来商品房供应稳中有升，土拍制度为房企留有收益空间：

2020 年全市商品房批准预售面积明显放量，带动市区销供比近年首次回落至 1 以下。当前全市库存面积及出清周期整体健康，2021H1 末商品房可售面 积 1150 万平米，出清周期约 12.9 个月，较上年末下降 2.75 个月。苏州 2021 年住宅用地计划供应面积同比增长 9.9%，首批集中供地共出让 32 宗地块，约占全年供地计划的 40.3%；出让规则延用“一次报价”制度， 土地溢价率控制在 15%以内，为房企留有收益空间，其中 14 宗宅地进入 一次报价区间，整体热度较高，预计后续土拍制度有望持续完善。

城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑：

苏州位于紧邻上海的长三角 核心区域，可与上海实现同城生活，经济发展亦受上海带动明显，吸引诸 多高校毕业生等外来人口前来筑巢，人口持续净流入，带来源源不断的购 房刚性需求。同时苏州 GDP 位于全省第一、全国前列，“藏富于民”人均 购房能力较强；从房价收入比看，2019 年苏州房价收入比远低于全国及 长三角一二线城市，侧面反映当前房价尚不存在明显泡沫。

开发商及楼盘调研小结：

1）5-6 月房贷利率快速上行，已对成交有所压制， 非热门板块楼盘蓄客、去化承压；

2）除园区价格倒挂盘，其余楼盘较难 实现开盘即售罄，板块分化明显；

3）首批供地热度较高，“一次报价”制 度仍允许马甲竞拍，后续土拍制度或进一步完善。